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04.08.2015

Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln bei unrenovierten Wohnungen

Entgegen seiner früheren Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) entschieden, dass Mieter, welche die angemietete Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen haben, nicht mit Klauseln im Mietvertrag belastet werden dürfen, die ihnen die Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegen. Eine solche Formularklausel ist unwirksam mit der Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss. Die Unwirksamkeit ergibt sich daraus, dass der Mieter durch eine solche Regelung zur Beseitigung aller Gebrauchsspuren verpflichtet sein würde, die der Vormieter hinterlassen hat. In der Folge müsste er  die Wohnung gemessen an seiner eigenen Mietzeit vorzeitig renovieren. Dies führt gegebenenfalls dazu, dass sich die Wohnung bei Rückgabe an den Vermieter in einem besseren Zustand befindet als der Mieter sie seinerzeit übernommen hat.

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenovierten Wohnung ist allerdings dann wirksam, wenn der Vermieter einen Ausgleich gewährt, beispielsweise als Mietnachlass. Dieser muss jedoch im Hinblick auf die durchzuführenden Renovierungsarbeiten angemessen sein.

Unwirksamkeit von sogenannten „Quotenklauseln“ bei Schönheitsreparaturen

In einem weiteren Urteil hat der BGH (VIII ZR 242/13 vom 18.03.2015) entschieden, dass auch die sogenannten „Quotenklauseln“ eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen und deshalb unwirksam sind. Bisher waren Vereinbarungen im Mietvertrag zulässig, wonach der Mieter bei Auszug vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen anteilig Renovierungskosten zu tragen hatte. So beträgt beispielsweise die übliche Renovierungsfrist für Wohnräume fünf Jahre, so dass der Mieter bei Auszug nach einem Jahr ein Fünftel der Renovierungskosten für Wohnräume an den Vermieter zu zahlen hätte.

Nach der neuen Rechtsprechung ist eine solche Klausel unzulässig, da die Renovierungskosten bei Abschluss des Mietvertrages nicht beziffert werden können und der Mieter demnach nicht abschätzen kann, mit welchen anteiligen Kosten er  bei Auszug belastet wird. „Quotenklauseln“ sind unabhängig davon unwirksam, ob es sich um eine renoviert oder unrenoviert übernommene Wohnung handelt.

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